복잡한 세금 속에서도 합법적으로 절세하는 방법은 있습니다
서울의 부동산은 단순한 자산이 아니라 미래 세대에게 물려줄 ‘부의 구조’입니다. 하지만 증여 과정에서 세금 부담이 크기 때문에, 절세 전략을 제대로 세우지 않으면 오히려 손해를 볼 수 있습니다. 이 글에서는 서울 부동산 증여 시 합법적으로 세금을 절약할 수 있는 현실적인 전략들을 정리했습니다.
증여 시점 분산의 힘
증여세는 10년 단위로 합산되기 때문에, 여러 해에 걸쳐 나누어 증여하면 누진세 부담을 줄일 수 있습니다. 한 번에 큰 금액을 주는 것보다 계단식으로 나누어 증여하면 훨씬 효율적입니다. 예를 들어 부모가 자녀에게 1억 원을 증여하려 할 때, 10년에 걸쳐 나눠 주면 공제 혜택을 반복적으로 받을 수 있습니다.
공시가격을 활용한 절세 포인트
서울의 부동산은 공시가격과 시가의 차이가 클 때가 많습니다. 증여세는 원칙적으로 시가 기준으로 계산되지만, 공시가격이 시가보다 낮다면 그 금액으로 평가받을 수 있습니다. 따라서 증여 시점에 공시가격이 낮게 책정된 부동산을 선택하는 것도 절세의 중요한 포인트가 됩니다.
| 항목 | 기준 시가 대비 공시가격 | 절세 효과 |
| 강남 아파트 | 80% | 높음 |
| 송파 오피스텔 | 90% | 보통 |
| 마포 상가 | 95% | 낮음 |
부담부증여의 전략적 활용
부담부증여란, 부동산의 담보대출이나 임대보증금 등 부채를 함께 넘기는 증여 방식을 말합니다. 이 경우 부채에 해당하는 금액은 양도소득세로 계산되고, 나머지 금액에만 증여세가 부과됩니다. 단, 수증자가 실제로 채무를 상환할 능력이 있어야 하고, 자금 출처 증빙이 필요합니다.
저가양도를 통한 합리적 세금 절감
저가양도는 시가보다 낮은 가격에 가족 간 거래를 하는 방식입니다. 세법상 시가의 30% 또는 3억 원 중 작은 금액까지는 저가 거래로 인정되지만, 세무조사 가능성이 높습니다. 거래 대금은 반드시 금융기관을 통해 투명하게 입증해야 합니다.
증여세 공제 제도의 이해
증여세 공제는 증여 대상에 따라 금액이 달라집니다. 배우자에게는 6억 원, 성인 자녀에게는 5천만 원, 미성년 자녀에게는 2천만 원, 기타 친족에게는 1천만 원까지 공제가 가능합니다. 이러한 공제를 잘 활용하면 세금을 크게 줄일 수 있습니다.
| 증여 대상 | 공제 한도 | 적용 주기 |
| 배우자 | 6억원 | 10년 |
| 성인 자녀 | 5천만원 | 10년 |
| 미성년 자녀 | 2천만원 | 10년 |
상속과의 연계성 고려
증여는 단순히 지금의 세금을 줄이는 행위가 아니라, 장기적인 상속 플랜의 일부로 봐야 합니다. 사망 전 10년 이내의 증여는 상속 재산에 합산되므로, 상속세 부담까지 고려해야 합니다. 미래의 세제 변화 가능성, 특히 유산취득세 전환 논의도 염두에 두는 것이 좋습니다.
전문가 상담의 필요성
서울 부동산 증여는 금액이 크고 법적 절차가 복잡합니다. 세무사나 회계사, 법률 전문가의 도움을 받으면 절세 전략을 세밀하게 설계할 수 있습니다. 단순히 세금을 줄이는 것을 넘어, 자산을 안전하게 이전하는 구조를 만드는 것이 목표입니다.
실전 절세 시나리오
예를 들어, 강남의 아파트를 자녀에게 증여하려는 경우 공시가격이 낮은 시점에 일부 지분만 나눠서 증여하고, 10년 후 다시 증여하는 방법을 고려할 수 있습니다. 또 대출이 있는 경우 부담부증여로 일부 세금을 양도소득세로 전환하면 전체 세 부담이 줄어듭니다.
